Архив категорий Механизмы

Что нужно знать, если банк за долги забирает жилье



Что нужно знать, если банк за долги забирает жилье

Финансовый кризис ударил не только по крупным компаниям, но и по обычным людям. Некоторые из них в результате просто не имеют возможности исполнить перед кредиторами данные им обязательства, в частности им просто нечем выплатить весь долг полностью или его часть. Естественно, что кредиторы вынуждены в таких условиях следовать условиям ипотечного договора и обращаться в суд на взыскание заложенного имущества. Итак, злободневный вопрос – как поступать, если банк угрожает за долги забрать квартиру?

Взыскание происходит на основании того, что должник не исполняет в полной мере обязательства обеспеченные ипотекой. Тут стоит внимательно посмотреть на свой ипотечный договор, а также узнать некоторые общие случаи, когда на взыскания по ипотеке могут накладываться ограничения. В частности, кредитор не может обратиться с взысканием на заложенную недвижимость в случаях, если нарушения допущенные должником незначительны и стоимость заложенного несоизмеримо с требованиями кредитора. Взыскание в данном случае кредитором невозможно, если при этом соблюдаются еще некоторые условия. Неисполненное должником по сумме от предмета ипотеки составляет менее пяти процентов. Кроме того, просрочка по обязательствам должна превышать по времени три месяца. Понятно, что в судебной практике понятия несоразмерности и незначительности могут трактоваться неоднозначно, введен этот закон относительно недавно. Однако, о его существовании знать стоит.

Кроме того, кредитор также не может подать взыскание на недвижимость, если в течение года сроки погашения долга были нарушены до трех раз, если должник не полностью отказывается от платежей, а периодически что-то возвращает, хотя бы каждый месяц гасит проценты за использование займа.

Какие права имеет кредитор? Временно ограничиваются в случае, если должник (залогодатель) участвует в это время в долевом строительстве какого-либо объекта недвижимости, например, многоквартирного жилого дома. В таких случаях кредитор может обратиться с взысканием только спустя полгода после того, как наступили сроки, указанные в договоре с застройщиком, на передачу объекта или после приостановления/прекращения строительства, если при этом есть дополнительные обстоятельства, указывающие однозначно на то, что объект не будет в предусмотренный договором срок передан участникам долевого строительства.

Если же ограничения отсутствуют или имеются достаточные на то основания, кредитор может обратиться с взысканием на объект ипотеки как в судебном, так и внесудебном порядке. Судебный порядок предусматривает подачу иска в арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Если в споре участвует юридическое лицо или индивидуальный предприниматель – делом будет заниматься арбитражный суд, споры между гражданами разрешают суды общей юрисдикции. Стоит знать должнику тут о том, что он может повлиять в суде на то, каким именно способом будет реализовано его недвижимое имущество. Общие правила обязывают реализацию путем публичных торгов, но если стороны согласятся или взыскание идет на квартиру или жилой дом, реализация может быть проведена в виде конкурса или аукциона.

Какие права есть у должника? Очень важное право, которое стоит знать в случае, если банк или другой кредитор подал взыскание на недвижимость – право участия должника в суде при установлении продажной начальной цены для реализации заложенного имущества. Цена эта определяется либо мировым соглашением между должником и кредитором, либо при наличии споров – судом. Если к соглашению спорщики не приходят, то суд учитывает документы, которые ему предоставляются в качестве аргументов стоимости – то есть тут можно предоставить и заключение БТИ или оценку независимого оценщика.

Кроме того, должник имеет право обратиться в суд с заявлением с просьбой об отсрочке продажи его имущества. Отсрочка может быть до одного года. В течение этой отсрочки у должника есть возможность попытаться удовлетворить требования кредитора. Отсрочка предоставляется при наличии уважительных причин для нее, является ли та или иная причина уважительной решает сам суд. Стоит также учесть, что отсрочки такие предоставляются только граждане, причем залог не должен быть при этом как либо связан с предпринимательской деятельностью этого гражданина. Также не может быть предоставлена отсрочка в случаях, когда предмет ипотеки – земля сельскохозяйственного назначения.

Судебный порядок обязательно применяется в случаях, когда предмет ипотеки – имущественный комплекс (предприятие), принадлежащие физическим лицам жилые помещения, если для оформления ипотеки требовалось чье-либо разрешение (органа или другого физического лица). Тут не стоит пугаться, все эти требования направлены в первую очередь для защиты должника и его интересов.

Внесудебный порядок может применяться во всех других случаях, если стороны придут к соглашению. Соглашение должно сопровождаться нотариально заверенными согласиями участников на внесудебный порядок. Для кредитора такое решение, как правило, более выгодно, поскольку сама процедура проходит значительно быстрее, чем судебное разбирательство. В то же время, должник при этом теряет некоторые права, предоставляемые ему в случае обращения в суд для взыскания заложенной недвижимости.



Базовые опоры стабильности коммерческого банка



Базовые опоры стабильности коммерческого банка

Мировые и отечественные финансово — экономические кризисы 2007 -2009 лет, как и предыдущие рецессии, продемонстрировали недостаточность одной опоры измерения финансовой устойчивости банков на основе адекватности капитала относительно взвешенных на риск активов, введенной Базелем. И хотя в 2004 году Базельский комитет добавил к механизму обеспечения банковской стабильности еще одну опору — уровень риск — менеджмента в банках, этого оказалось недостаточно, чтобы противостоять ситуации в мировом банкинге, которая началась в 2007 году, а ее последствия ощущаются до сих пор.

Проблема банков проявилась в том, что капитал как «подушка безопасности» не сработал в необходимой мере и необходимо искать дополнительную опору обеспечения стабильности банков. Эту, третью опору реально начали искать специалисты Базельского комитета в 2009 — 2010 гг уже имея «на руках» поучительные уроки мирового финансового кризиса. При этом учитывалось, что многие ученые еще до принятия Базеля и на основе статистических исследований делали выводы о шаткости концепции стабильности банковской системы на основе одной опоры — показателя адекватности регулятивного капитала. Благодаря универсальности данного показателя сторонники концепции одной опоры возобладали и он был зафиксирован на уровне не ниже 8% для всех стран — участников базельского соглашения. Однако уже к концу 90-х годов прошлого века стало ясно, что для банковской стабильности одной опоры явно недостаточно.

Вторая опора в форме требования к банкам построить эффективную систему риск — менеджмента выкристаллизовалась в Базеле 2. Не ставя под сомнение важность Базеля, следует отметить, что он в определенной степени решал проблемы крупных американских банков, которые не могли следовать слишком большому для них нормативу адекватности капитала в 8%, проигрывая конкуренцию более капитализированным азиатским банкам. На это на прямую намекнул тогдашний глава ФРС Алан Гринспен в речи, посвященной 10-летию Базелю. Основной недостаток Базеля II проявился не в ослаблении требований к нормативам капитала для банков, которые якобы имели качественную систему риск — менеджмента и умели измерять риски и учитывать их при определении потребности в экономическом капитале для их перекрытия, а в отсутствии ранжирования рисков и определение их приоритетности при перекрытии буфером капитала. В этом плане могла быть полезной модель пирамиды рисков, на вершине которой очевидно находится наиболее угрожающий и наименее управляемый риск — риск ликвидности. Все остальные только ведут к нему.

Пирамида рисков. Этот недостаток стал исправлять только Базель 3, введя нормативы покрытия ликвидности (LiquidityCoverageRatio — LCR) и чистого стабильного фондирования (Net stablefundingratio — NSFR), которые должны быть более чем 100%. Таким образом, управление ликвидностью определено как третья опора стабильности банков. Кроме того, Базель 3 принял ряд мер по повышению надежности первой опоры. Банки должны создавать буфер капитала на будущее, чтобы противостоять натиску экономических катаклизмов. Повышен норматив адекватности капитала до 10,5%. Базель 3 занялся и «чисткой капитала», обязав банки исключить из состава капитала нестабильные элементы (step-ups). Для отечественных реалий это переоценка основных средств, не имеет монетарного основания и новая переоценка уже не включается в состав регулятивного капитала с 2010 года.

Тем не менее, Базель 3 не решил всех задач. Он не связал между собой эти три опоры, что делает их недостаточно надежными. Принцип такой связи может быть следующим: если одна из опор ослабевает (например, снижается уровень ликвидности), то другие должны усиливаться, прежде всего, в направлении увеличения нормативных требований к капиталу. А финансовое состояние банка нужно оценивать в комплексе с этими тремя элементами стабильности банковской деятельности.